フィリピン不動産市況（2026年1〜6月）供給過多続くコンドミニアム市場

フィリピン・メトロマニラの不動産市場は2026年上半期、「量的な過剰在庫」と「質的な回復の兆し」が同居する複雑な局面が続いた。新築コンドミニアム市場は依然として買い手優位、中国人投資需要の消失を背景としたベイエリアの深刻な供給過多も解消されていない。以下、各分野の最新動向を整理する。

1. 新築コンドミニアム販売状況

在庫水準と消化年数
メトロマニラの未売却コンドミニアム在庫は第2四半期(4〜6月)時点で8万2,900戸(実施中の物件616棟)に達し、Leechiu Property Consultants(LPC)が集計を開始した2016年以降で過去最高を記録した。一方、Colliers Philippinesの調査では、在庫消化に要する年数(remaining inventory life)は2025年半ばのピーク時13.4年から、2026年第1四半期には6.8年まで大幅に改善している。ただしLPCベースでは在庫消化には約34カ月(約3年弱)を要すると試算しており、コンサルティング会社によって前提が異なる点には留意が必要である。

「7年分売れ残り」は概ね事実
「供給過多で7年分が売れ残っている」という見方は、Colliers算出の在庫消化年数(6.8年、直近ピークは13.4年)とほぼ一致しており、概ね事実と言える。ただしこれはピーク時からは相当改善した後の水準であり、最悪期(2025年半ば)からは約半分にまで圧縮された結果である。未売却在庫のうち即入居可能(RFO)物件は約3万600戸で、これが値引き競争の主戦場となっている。

需要動向
第1四半期のプレセリング(先行販売)純成約数は約2,000戸で、前年同期比10倍という急回復を見せた(前年同期はわずか228戸)。第2四半期の需要も7,255戸とほぼ横ばいで推移。ただし需要の中心は「中所得層・手頃価格帯(200万〜1,200万ペソ)」のプレセリング物件に偏っており、デベロッパーによる最大40%引きの一括払い割引、早期入居パッケージ、リースバック(賃貸→買取)オプション、最大15万ペソ相当のギフト券などの積極的な販促策が奏功した形である。業界関係者は「持続的な回復と呼ぶには時期尚早」と慎重な見方を崩していない。

2. オフィス賃貸市況

メトロマニラ全体のオフィス空室率は2025年第4四半期の19.4%から、2026年第1四半期には19.0%へ小幅改善した。新規供給がほぼゼロだったことが主因である。マカティCBD・フォート・ボニファシオ(BGC)への需要集中が鮮明で、第1四半期の取引面積はBGCが4万平方メートル、マカティCBDが3万8,000平方メートルとこの2地区で全体を牽引した。マカティのグレードA・プレミアムオフィス賃料はわずかながら前期比0.7%上昇するなど、良質な物件への「フライト・トゥ・クオリティ」現象が顕著である。

一方でLeechiuの集計では、上半期(1〜6月)のオフィス需要は前年比32%減とやや弱含んでおり、コンサルティング会社間で評価に幅がある。2026年通期では約50万5,000平方メートルの新規供給が見込まれ、その半分はアルカサウス、ベイエリア、ケソン市に集中する見通しである。

3. 住居用コンドミニアム賃貸市況

第2四半期時点の主要地区別平均賃料は、ボニファシオ・グローバル・シティ(BGC)とタギグを除き、軒並み前年比で下落している。

地区	平均賃料(月額/㎡)	前年比
マカティ	887ペソ	▲18%
オルティガス/マンダルヨン	729ペソ	▲25%
アラバン/ムンティンルパ	715ペソ	▲42%
タギグ	715ペソ	+15%
ベイエリア/パサイ	706ペソ	▲59%
BGC	1,105ペソ	+0.1%

BGC・タギグはコロナ前水準を上回る回復を見せている一方、それ以外の地区は依然コロナ前水準を下回っており、賃貸市場全体としては「借り手優位」の状況が続いている。賃貸利回りも一次市場で約3.8%、二次市場で約4.6%と圧縮されたままで、投資目的というより実需(エンドユーザー)による購入が需要の中心となっている。

4. 中国人需要の減少について

業界筋が繰り返し指摘する供給過多の最大要因の一つが、まさにこの中国人需要の消失である。パンデミック前、中比関係の改善とフィリピン・オフショア・ゲーミング事業者(POGO)の急拡大を背景に、中国人投資家によるコンドミニアム購入が急増した。しかしフィリピン政府によるPOGOの取り締まり、さらにはPOGOの全面禁止により、この層の需要が事実上消滅した。これに加え、支払い継続困難による契約解除(キャンセル)率の上昇も供給過多に拍車をかけている。

5. ベイエリアの状況(最も深刻)

ベイエリア(パサイ市、モール・オブ・アジア〜エンターテイメント・シティ一帯)は、首都圏で最も深刻な供給過剰地区である。空室率は2026年末までに約60%に迫るとColliersは予測している。前述の通り平均賃料も前年比59%という壊滅的な下落を記録した。POGOブーム期に急速にタワーが林立したが、POGO撤退後の需要を埋め合わせられておらず、SMデベロップメント・コーポレーション(SMDC)の複数棟プロジェクト「Sail Residences」など大型物件の竣工が続くため、当面は供給圧力が緩和しない見通しである。RFO物件については「エリア特性上、より大幅な値引きが提示される可能性が高い」とColliersは分析しており、ベイエリアは値引き競争の最激戦区となっている。

6. チャイナタウン(ビノンド)の状況

ビノンド(マニラ市、1594年開設の世界最古のチャイナタウン)については、ベイエリアほど詳細な統計データは公表されていないが、以下の傾向が確認できる。

ビノンドを含むマニラ市中心部(エルミタ、マラテ等とともに)は、首都圏全体の高い住宅空室率(2025年末24.7%、2026年末予測25.6%)に寄与する地区の一つとして位置づけられている。
ただし個別の実勢としては、伝統的な華人系商業活動(宝石取引などのオンピン通り商圏)による下支えが根強く、学生・病院関係者・地元家族など安定した実需の賃貸需要が存在するとされる。良好な物件では実効空室率5〜10%程度に留まるとの分析もあり、首都圏平均(20%超)よりは相対的に健全との見方もある。
一方、Chinatown Grand Residences(旧918 Lucky Mansion)など2026〜2027年引き渡し予定の新規プレセリング物件も進行中で、老朽化した既存ストックと新築物件が混在する「二極化」の様相を呈している。

総じて、ビノンドは「中国人投資家向け」というよりも、地元の華人系コミュニティの実需(居住・商業併用)に支えられた独自のミクロ市場であり、ベイエリアのような投機的需要の急減・急拡大とは異なる、比較的緩やかな需給変動にとどまっているとみられる。ただし、これを裏付ける詳細な空室率・取引データは公開情報からは限定的にしか確認できず、より正確な実勢を把握するには現地不動産仲介業者への直接照会が望ましい。

総括

2026年上半期のフィリピン不動産市況は、「量的な過剰在庫」と「質的な回復の兆し」が同居する複雑な局面にある。マカティ・BGCなど中核CBDは底堅い需要に支えられ賃料も持ち直しつつある一方、POGO撤退の後遺症を最も色濃く残すベイエリアは空室率60%に迫る危機的状況が続く。中国人投資需要の消失という構造的要因は依然として解消されておらず、「7年分の供給過多」という指摘も、ピーク時からは改善したとはいえ、実態として概ね正しいと言える。

出典:Colliers Philippines、Leechiu Property Consultants(LPC)、BusinessWorld、Manila Bulletin、GMA News Online、各種業界レポート(2026年5〜7月発表分)